글

전세보증금 반환을 못 받을 수 있는 상황들

전세 계약을 체결할 때 많은 임차인들이 가장 걱정하는 부분은 바로 보증금 반환 문제 입니다. 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우는 생각보다 자주 발생하며, 상황에 따라 법적 대응에도 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 이번 글에서는 전세보증금 반환이 어려워질 수 있는 대표적인 상황들을 정리하고, 이를 예방하기 위한 체크포인트도 함께 안내드립니다. 1. 집주인의 재정 악화 또는 파산 가장 흔한 이유 중 하나입니다. 집주인이 금융권 대출을 과도하게 이용하거나 , 갑작스러운 사업 실패 등으로 파산 상태에 이르게 되면 보증금 반환 여력이 없어집니다. 이 경우 임차인은 경매 절차에서 후순위로 밀려 손실 을 볼 수 있습니다. ✔︎ 예방 방법: 계약 전 등기부등본에서 근저당권, 채권 최고액 확인 보증금이 시세 대비 과도하지 않은지 검토 2. 집이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우 집주인이 대출 상환을 못해 해당 주택이 경매 또는 공매에 넘어가는 경우 , 보증금은 채권자 순서에 따라 배당 됩니다. 은행이나 선순위 임차인이 먼저 배당을 받게 되므로 , 후순위에 있는 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. ✔︎ 예방 방법: 전입신고 + 확정일자 반드시 완료 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 핵심 3. 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 높은 경우 (깡통전세) ‘깡통전세’란, 전세보증금이 해당 주택의 실제 매매가와 비슷하거나 더 높은 상황 을 말합니다. 이 경우 매매가 하락, 경매 진행 등 상황에서 회수 가능한 금액이 보증금보다 낮아질 위험 이 큽니다. ✔︎ 예방 방법: 보증금이 시세 대비 과도한 매물은 피하기 신축 빌라, 세대수 많은 다가구는 특히 주의 4. 명의자가 실소유주가 아닌 경우 계약을 한 집주인이 실제로는 집의 소유자가 아닌 경우 도 발생할 수 있습니다. 부동산 대리인, 법인 직원, 가족 등과 계약 시 소유권자 확인을...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

집 구할 때 부동산 중개업소 고르는 법

전세나 월세, 또는 매매를 할 때 가장 먼저 마주하게 되는 곳이 부동산 중개업소 입니다. 하지만 어떤 중개업소를 선택하느냐에 따라 좋은 매물을 만날 확률도, 계약의 안전성도 크게 달라집니다. 이번 글에서는 처음 집을 구하는 분들을 위해 신뢰할 수 있는 부동산 중개업소를 고르는 법 을 정리해드립니다. 1. 중개사 자격 유무 확인 국토교통부에 정식 등록된 공인중개사여야만 법적 중개 행위가 가능합니다 중개업소 내부에 공인중개사 자격증과 개설등록증이 게시되어 있는지 확인 대표자 이름과 상호명이 계약서에 기재된 내용과 일치하는지 체크 2. 중개사무소 위치와 운영 형태 해당 지역에 오래 자리 잡고 있는 중개업소 일수록 신뢰도 높음 프랜차이즈보다 동네 기반 중개업소가 지역 매물에 정통한 경우도 많음 오피스텔·빌라 위주인지, 아파트 전문인지 운영 성격도 파악 3. 소개 매물의 정직성 믿을 수 있는 중개업소는 다음과 같은 특징이 있습니다. 허위 매물 없이 실제 존재하는 매물만 소개 단점도 함께 설명하고 비교 가능한 선택지를 제공 계약 전 등기부등본 등 주요 서류를 직접 확인시켜줌 4. 설명 태도와 응대 방식 질문에 대해 정확하고 명확하게 답변 해주는지 계약을 무리하게 유도하지 않고 신중하게 검토 기회 제공 보증금, 월세, 관리비 등 모든 금액을 투명하게 안내 하는지 여부 5. 중개수수료 설명 여부 중개수수료(복비)는 거래 금액에 따라 요율이 정해져 있으며, 고지 의무가 있습니다. 신뢰할 수 있는 중개업소는 수수료 기준표를 명확히 제시하고, 계약 전에 예상 비용을 안내 합니다. ✔︎ 확인할 점 중개수수료 기준표 비치 여부 계약 체결 전 예상 수수료 고지 여부 6. 온라인 후기 참고 포털 사이트, 블로그, 맘카페 등을 통해 해당 중개업소의 실제 이용 후기 확인 후기가 지나치게 긍정적이거나, 특정 패턴으로 반복된다면 홍보성일 수 있으므...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

전세사기 예방법 총정리

최근 몇 년 사이, 언론과 뉴스에서 ‘전세사기’ 라는 단어를 자주 접하게 되었습니다. 특히 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 늘어나면서, 전세 계약을 앞둔 사람들의 불안감도 커지고 있습니다. 하지만 몇 가지 핵심 사항만 사전에 확인하면, 충분히 예방이 가능 합니다. 이번 글에서는 전세사기를 막기 위한 체크리스트와 주의사항 을 정리해드립니다. 1. 전세계약 전 반드시 확인할 3대 서류 등기부등본 : 집주인 정보, 근저당권, 가압류 등 확인 건축물대장 : 해당 건물이 불법건축물이 아닌지 확인 전입세대 열람 내역 : 해당 주소에 다른 세대가 있는지 확인 → 위 세 가지 서류는 계약 전에 꼭 발급받아 확인하고, 내용이 조금이라도 다르면 계약을 보류 하는 것이 안전합니다. 2. 등기부등본 보는 핵심 포인트 ‘갑구’에서 소유자 명의와 계약 상대방이 일치하는지 확인 ‘을구’에서 근저당권, 전세권, 가압류 등 선순위 권리 확인 근저당 설정 금액이 집값의 70% 이상이면 위험 3. 집주인 대리인과의 계약 시 유의점 집주인이 아닌 대리인, 가족, 법인 직원 등과 계약할 경우 반드시 위임장과 인감증명서 확인 전화 통화 등으로 집주인 본인 확인 절차를 거치는 것이 안전 4. 전입신고 + 확정일자 필수 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 반드시 함께 진행 해야 보증금 보호가 가능합니다. 두 절차가 모두 있어야 대항력과 우선변제권 을 확보할 수 있습니다. 📌 TIP: 입주 당일 주민센터 방문이 어려운 경우, 정부24를 통한 온라인 신고 가능 계약일자와 실제 전입신고일은 다를 수 있으므로 날짜 확인 필수 5. 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 의심 주변 시세보다 보증금이 지나치게 낮거나 높을 경우 전세사기 가능성 고려 특히 ‘깡통전세’ 유형은 보증금이 매매가와 비슷하거나 초과되는 경우로 위험 6. 세대수 많은 빌라, 신축 다세대 주의 일부 ‘전세 사기 조직’은 ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

확정일자 받는 법과 의미

전세나 월세 계약을 체결하고 나면 많은 분들이 “ 확정일자는 꼭 받아야 하나요? ”라는 질문을 하곤 합니다. 결론부터 말하자면, 전세보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 확정일자 받기가 필수적입니다. 이번 글에서는 확정일자의 개념과 필요성, 그리고 실제 받는 방법까지 쉽게 정리해드립니다. 1. 확정일자란? 확정일자 란, 임대차 계약서가 작성된 날짜를 공적 기관이 증명해주는 절차 를 말합니다. 주민센터 또는 온라인에서 계약서에 날짜 도장을 받는 것으로, 전세보증금을 우선적으로 보호받기 위한 중요한 권리 중 하나입니다. ✔︎ 확정일자가 중요한 이유 집주인이 집을 매도하거나 경매로 넘어가는 경우, 보증금 반환 우선권 확보 ‘전입신고 + 확정일자’가 있어야 보증금 보호 가능 임차인의 권리를 객관적으로 증명하는 수단 2. 확정일자 받는 법 확정일자는 오프라인 또는 온라인 으로 받을 수 있습니다. ① 주민센터 방문 신분증과 임대차 계약서 원본 지참 계약서에 담당자가 날짜 도장을 찍어줌 수수료 약 600원 내외 (지자체에 따라 다름) ② 정부24 온라인 신청 계약서 스캔본을 PDF로 업로드 공동인증서(구 공인인증서) 필요 확정일자 번호 발급 후 출력 가능 3. 확정일자 받을 때 유의사항 계약서에 날짜, 주소, 임대인·임차인 서명 및 날인 이 모두 포함되어야 함 계약서에 주소 불명확 또는 서명 누락 시 접수 불가 임대차 계약서를 2부 이상 작성하고, 각각 서명해야 원본 소지 가능 4. 확정일자와 전입신고의 차이 확정일자: 계약 날짜를 증명해주는 제도 전입신고: 해당 주소에 실제 거주 중임을 증명 두 가지는 함께 해야 대항력 + 우선변제권 이 완성되므로 반드시 같이 진행해야 합니다. 5. 확정일자 없으면 생기는 문제 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금 우선권 상실 뒤늦게 입주한 다른 세입자보다 보증금 반환 우...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

부동산 계약 연장 시 확인해야 할 것들

전세나 월세 계약의 만료가 가까워졌을 때, 가장 먼저 고민해야 할 것은 계약을 연장할지 여부 입니다. 계약 연장은 기존 조건을 그대로 이어가는 단순한 절차로 보일 수 있지만, 실제로는 다양한 조건과 권리관계가 얽혀 있기 때문에 반드시 사전 점검이 필요합니다. 이번 글에서는 임대차 계약 연장 시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리해드립니다. 1. 계약 연장 여부 의사 표현 시기 연장 여부에 대한 의사 표현은 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다. 이 시기를 놓치면 자동으로 계약이 갱신되는 묵시적 갱신 이 발생할 수 있습니다. ✔︎ 의사 표현 방식 문자, 전화, 이메일 등으로 가능하나, 서면 또는 문자 기록을 남기는 것이 안전 임대인 또는 임차인 모두 이 시기에 연장 또는 종료 의사를 명확히 밝혀야 함 2. 계약 갱신 시 조건 재확인 보증금 및 월세 금액 : 기존 금액 유지 여부 또는 조정 제안 여부 관리비 항목 변경 여부 : 새로운 비용이 추가되었는지 확인 옵션 또는 집기 변화 : 제공 품목 상태 또는 변경사항 확인 3. 계약서 재작성 여부 단순 갱신이라 하더라도, 계약서를 새로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 구두로만 연장한 경우, 분쟁 발생 시 법적으로 불리할 수 있기 때문입니다. 계약서에 포함되어야 할 항목 갱신된 보증금과 월세 연장된 계약 기간 특약사항 수정 또는 추가 여부 4. 특약사항 변경 검토 처음 계약 당시 작성했던 특약사항이 연장 계약에도 그대로 유지되는지, 수정이 필요한 부분은 없는지 계약서 상에서 확인 및 협의 해야 합니다. 예: “계약 기간 중 도배 1회 진행”, “주차 공간 무상 제공” 등 5. 확정일자 재등록 여부 전세 계약의 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되더라도 계약서를 새로 작성했다면 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다. 이는 보증금 보호를 위한 최소한의 절차입니다. 6. 임대인과 임차인의 권리...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

임대차 계약 파기 시 주의사항

전세나 월세 계약을 체결한 이후 또는 계약 직전에 갑작스러운 상황 변화로 인해 계약을 파기해야 하는 경우 가 생기기도 합니다. 하지만 부동산 임대차 계약은 법적 효력을 가지기 때문에 임의로 계약을 해지하거나 파기할 경우 불이익이나 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 임대차 계약 파기와 관련해 꼭 알아야 할 핵심 주의사항을 정리해드립니다. 1. 계약 파기의 시점에 따른 차이 임대차 계약 파기는 계약서 작성 전/후 에 따라 대응 방법이 달라집니다. ① 계약서 작성 전 계약금이 오가지 않았다면, 큰 법적 책임은 없음 구두 합의만 있었을 경우, 증빙이 어려워 법적 분쟁 가능성 낮음 ② 계약서 작성 후 계약금이 오간 이후에는 계약이 성립된 것으로 간주 일방적인 파기 시 위약금 또는 계약금 몰수 등의 책임 발생 2. 계약금 반환 관련 주의사항 임차인이 파기할 경우 : 계약금은 반환받기 어렵고 몰수당할 수 있음 임대인이 파기할 경우 : 계약금의 2배를 반환해야 할 책임이 발생할 수 있음 계약서상 특약사항에 따라 조건이 달라질 수 있으므로 반드시 확인 필요 3. 중도 해지 시 유의사항 계약 기간 중에 계약을 해지하고 싶다면, 정당한 사유 또는 상호 협의 가 필요합니다. 임차인의 사정 으로 인한 중도 퇴거 시: 위약금 요구 가능성 있음 임대인 동의 없이 무단 퇴거 : 보증금 일부 반환 불가, 법적 분쟁 발생 가능 이사 사유, 질병, 타 지역 발령 등의 경우, 상호 협의 통해 조정 가능 4. 특약사항 확인은 필수 임대차 계약서의 ‘특약사항’에 계약 파기 시 조건이 명시되어 있는 경우 , 해당 내용을 우선으로 적용합니다. 따라서 계약 전 특약사항을 꼼꼼히 읽고 필요한 내용을 사전에 협의해 두는 것이 중요합니다. 예시 특약사항: “계약금 지급 후 일방 파기 시 계약금은 반환하지 않는다.” “입주 전까지 파기할 경우 위약금 100만 원 지급한다.” ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

오피스텔과 아파트의 차이점

부동산을 알아볼 때 흔히 접하는 두 가지 주거 형태가 있습니다. 바로 오피스텔과 아파트 입니다. 비슷해 보이지만 실제로는 용도, 구조, 세금, 관리 방식 등에서 다양한 차이점 이 존재합니다. 이번 글에서는 오피스텔과 아파트의 주요 차이점과 각 장단점을 정리해드리겠습니다. 1. 기본 정의 아파트 : 주거용으로 설계된 공동주택. 세대별 분리된 공간, 단지 구성, 공동 시설 등을 갖춤 오피스텔 : 업무와 주거를 겸할 수 있도록 설계된 건물. 원룸형부터 투룸형까지 다양함 2. 법적 용도 아파트는 주거용 건축물 로 분류되며, 오피스텔은 업무시설 로 분류됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무용이지만 실질적으로는 주거용으로 많이 활용됩니다. 3. 구조 및 시설 아파트 : 방 2~4개, 거실, 주방, 화장실 분리된 구조 오피스텔 : 원룸 또는 소형 투룸 구조가 일반적 오피스텔은 빌트인 가전 제공이 많은 반면, 아파트는 기본 구조 위주 4. 관리비 및 공용시설 아파트 : 단지 관리비가 체계적이며, 경비·청소·시설 유지 포함 오피스텔 : 엘리베이터·복도·로비 관리 비용이 부과되며, 상대적으로 관리비가 높을 수 있음 5. 세금 및 대출 아파트 : 주택으로 간주되어 보유세, 종부세 대상이 될 수 있음 오피스텔 : 업무시설로 분류되어 주택 수에 포함되지 않을 수 있음 (단, 실거주 여부에 따라 다름) 대출 가능 범위, 전입신고 여부 등도 아파트와 다르게 적용됨 6. 청약 및 매매 아파트 : 청약 통장, 무주택 요건, 소득 요건 등이 적용됨 오피스텔 : 청약제한이 없고, 일반 분양 또는 전매 가능 7. 장단점 비교 구분 아파트 오피스텔 주용도 주거용 업무용 (실제는 주거용 활용 많음) 평면 구조 방 2~4개 분리형 ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기