부동산 계약 시 ‘특약사항’ 작성 요령 (2025년 기준)

부동산 계약서에는 기본적으로 법에서 정한 주요 조항이 포함되어 있지만, 임대인과 임차인 간의 개별적인 합의사항은 계약서 내 ‘특약사항’란에 별도로 명시해야 합니다. 특약사항은 계약의 효력을 보완해주며, 분쟁 발생 시 중요한 기준이 되므로 반드시 신중하게 작성해야 합니다.

1. 특약사항이란 무엇인가?

특약사항이란 표준계약서 양식에는 없지만, 계약 당사자들이 상호 합의한 추가 조건이나 예외 조항을 말합니다. 이 조항들은 법적 효력이 있으며, 당사자 간 분쟁 시 유효한 증거로 인정됩니다.

2. 특약사항 작성 시 유의사항

• 서면 명시: 구두 합의는 효력 불명확. 반드시 계약서에 직접 작성
• 구체적 표현: “임대인이 수리해준다”보다는 “2025년 7월 1일까지 에어컨 교체 완료 예정”처럼 구체적으로
• 양 당사자 확인: 작성 후 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인

3. 실전 예시 문구

다음은 계약서에 자주 쓰이는 특약사항 예시입니다.

• “입주 전까지 도배 및 장판 교체 완료 예정”
• “반려동물 1마리 사육 가능함”
• “전세 계약 종료 후 2주 전까지 이사 통보 시 보증금 반환 지연 없음”
• “임대인은 수도 누수 및 전기 이상 등 기본설비에 대한 A/S 책임을 진다”
• “주차 공간은 1대 무상 제공, 추가 차량은 별도 협의”

4. 꼭 확인해야 할 특약사항 항목

구분	체크 포인트
입주 전 수리	도배, 장판, 전등, 에어컨 등 교체 여부
가전 및 집기	옵션 제공 품목 명시 (냉장고, 세탁기 등)
반려동물	허용 여부와 제한 조건
주차	주차 가능 대수, 비용 여부
퇴거 시 조건	청소 의무, 보증금 반환일 명시 등

✅ 특약사항 작성 체크리스트

• 구체성 있는 표현 사용
• 임대인·임차인 양측 서명 필수
• 특약 내용은 계약서 원본에 포함
• 중개사에게 복사본 요청하여 보관

5. 특약사항 누락 시 발생할 수 있는 문제

특약을 명확히 하지 않으면 입주 후 갈등이 생길 가능성이 높습니다. 특히, 사소한 수리 항목이나 옵션 누락, 반려동물 허용 여부 등은 사전에 문서로 명시하지 않으면 구두 합의만으로는 보호받기 어렵습니다.

📌 마무리

부동산 계약에서 특약사항은 단순한 메모가 아니라, 법적 책임을 분명히 하는 핵심 장치입니다. 표준계약서만으로는 모든 상황을 커버할 수 없기 때문에, 반드시 자신에게 필요한 조건은 특약사항으로 명확히 남겨두는 것이 현명한 계약 습관입니다.